Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est l'excédent de charges déductibles sur les loyers d'un bien loué nu au régime réel. Cet excédent vient réduire votre revenu imposable, et donc votre impôt sur le revenu.
Foire aux questions
Foire aux questions sur le déficit foncier
Les réponses claires aux questions les plus fréquentes sur le déficit foncier et les revenus fonciers : fonctionnement, plafonds, calcul, déclaration et cas particuliers. Chaque réponse renvoie vers un article ou un guide détaillé pour aller plus loin.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Les charges (travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt…) se déduisent d'abord des loyers. Si elles les dépassent, la part hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.
Le déficit foncier est-il une réduction d'impôt ?
Non. Ce n'est pas une réduction d'impôt mais une déduction du revenu imposable. Il échappe donc au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an et se cumule avec d'autres dispositifs.
Qui peut bénéficier du déficit foncier ?
Tout propriétaire qui loue un bien nu (non meublé) et relève du régime réel d'imposition des revenus fonciers. Il n'y a ni condition de zonage, ni plafond de loyer, ni de ressources.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
La part du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers.
Qu'est-ce que le plafond de 21 400 € ?
C'est le plafond doublé, réservé à la fraction du déficit issue de travaux de rénovation énergétique d'une passoire thermique (classe E, F ou G amenée au moins en classe D). Ce dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Comment calculer son déficit foncier ?
On soustrait des loyers d'abord les intérêts d'emprunt, puis les autres charges. Si le résultat est négatif, c'est votre déficit : la part hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, le reste se reporte.
Comment se reporte un déficit foncier non imputé ?
La part imputable sur le revenu global non absorbée se reporte 6 ans sur le revenu global. L'excédent au-delà du plafond et la fraction issue des intérêts d'emprunt se reportent 10 ans sur les revenus fonciers.
Quel régime fiscal faut-il pour faire du déficit foncier ?
Le régime réel. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles : aucun déficit n'est possible.
Qu'est-ce que la règle des 3 ans ?
Tout déficit imputé sur le revenu global oblige à maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sous peine de remise en cause de l'avantage.
Quels travaux sont déductibles en déficit foncier ?
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. La construction, la reconstruction et l'agrandissement ne sont pas déductibles. Pour des travaux faits soi-même, seul le coût des matériaux est déductible.
Peut-on faire du déficit foncier sans revenus fonciers ?
Oui, à condition que le bien soit destiné à la location nue. La part hors intérêts s'impute alors sur le revenu global même sans loyers cette année-là ; la part issue des intérêts attend de futurs revenus fonciers.
Comment déclarer un déficit foncier ?
Au régime réel, via le formulaire 2044, dont les résultats se reportent sur la déclaration 2042. Le 2044 calcule lui-même la ventilation du déficit.
À quoi servent les cases 4BB, 4BC et 4BD ?
La 4BB reçoit le déficit imputable sur les revenus fonciers, la 4BC le déficit imputable sur le revenu global (≤ 10 700 €), et la 4BD les déficits antérieurs non encore imputés.
Quand déclare-t-on ses revenus fonciers ?
Lors de la campagne annuelle de déclaration des revenus, qui se déroule d'avril à début juin selon les départements.
Faut-il déclarer même quand on est en déficit ?
Oui. Le déficit doit être déclaré sur le 2044 pour être imputé et, le cas échéant, reporté sur les années suivantes.
Déficit foncier et LMNP sont-ils compatibles ?
Pas sur un même bien : le déficit foncier concerne la location nue (revenus fonciers), tandis que le meublé relève des BIC. On peut en revanche louer nu puis basculer en meublé, après les 3 ans d'engagement.
Peut-on faire du déficit foncier en SCI ?
Oui, avec une SCI à l'impôt sur le revenu : le déficit remonte aux associés au prorata de leurs parts, chacun l'imputant sur son revenu global jusqu'à 10 700 €. Une SCI à l'IS ne permet pas de déficit foncier.
Qu'est-ce qu'une SCPI de déficit foncier ?
Une SCPI fiscale qui achète des immeubles à rénover ; la quote-part de travaux génère un déficit foncier réparti entre les porteurs de parts, qui l'imputent comme en détention directe.
Que devient le déficit foncier en cas de vente ?
Vendre avant la fin des 3 ans remet en cause l'imputation sur le revenu global. Après ce délai, l'avantage est acquis. Les déficits encore reportables ne peuvent s'imputer que sur d'éventuels revenus fonciers futurs.
Comment sont imposés les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers nets sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon votre tranche, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Micro-foncier ou régime réel : que choisir ?
Le micro-foncier (abattement de 30 %) convient si vos charges sont faibles. Le régime réel est plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, et il est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts.
Qu'est-ce que les prélèvements sociaux de 17,2 % ?
Ce sont des prélèvements (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu sur les revenus fonciers nets positifs, au taux global de 17,2 %.
Le déficit foncier réduit-il la plus-value à la revente ?
Non. Le déficit foncier agit sur l'impôt sur le revenu pendant la détention ; la plus-value suit son propre régime. Les travaux déjà déduits ne peuvent pas, en plus, majorer le prix d'acquisition.
Sources
Une question sur votre situation ?
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Contenu informatif à jour en juin 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.