Déficit foncier : de quoi parle-t-on ?
Le déficit foncier désigne la situation dans laquelle les charges déductibles d'un bien immobilier loué nu (non meublé) dépassent les loyers encaissés sur l'année. Le résultat foncier est alors négatif : on parle de déficit.
Ce déficit n'est pas une perte sèche. Le Code général des impôts (CGI), à son article 156, autorise le propriétaire à déduire ce déficit de ses autres revenus, ce qui réduit mécaniquement son impôt sur le revenu. C'est ce qui en fait le dispositif de défiscalisation immobilière le plus utilisé en location nue.
Deux conditions de fond
Pour générer un déficit foncier, deux conditions sont indispensables :
- Louer en nu, c'est-à-dire en location non meublée. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et obéit à des règles totalement différentes — voir notre article Déficit foncier et LMNP : peut-on cumuler ?.
- Relever du régime réel d'imposition des revenus fonciers. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles : aucun déficit n'est possible.
Comment fonctionne le mécanisme d'imputation
C'est ici que se joue tout l'intérêt — et toute la subtilité — du dispositif. Le déficit foncier obéit à une règle de répartition en deux temps, selon l'origine des charges.
Étape 1 : les charges s'imputent d'abord sur les loyers
Toutes les charges déductibles (travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt…) viennent d'abord en déduction des loyers. Si le solde reste positif, il n'y a pas de déficit : vous êtes imposé sur ce bénéfice foncier.
Étape 2 : le déficit se répartit selon son origine
Si le solde devient négatif, le CGI distingue deux « poches » :
- La fraction issue des intérêts d'emprunt ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers (présents ou futurs), jamais sur le revenu global.
- La fraction issue des autres charges (les travaux, surtout) s'impute sur le revenu global — salaires, pensions, BIC, etc. — dans la limite de 10 700 € par an.
| Origine du déficit | Imputation possible | Plafond annuel | Report |
|---|---|---|---|
| Charges hors intérêts (travaux…) | Revenu global | 10 700 € (21 400 € rénovation énergétique) | 6 ans sur le revenu global si insuffisant |
| Excédent au-delà du plafond | Revenus fonciers uniquement | — | 10 ans |
| Intérêts d'emprunt | Revenus fonciers uniquement | — | 10 ans |
Pour le détail du calcul pas à pas, consultez le guide Comment calculer son déficit foncier, et pour la mécanique des reports le guide Imputer et reporter un déficit foncier.
Un exemple chiffré complet
Le « raccourci » que l'on lit souvent — économie = déficit × (TMI + 17,2 %) — n'est exact que lorsque le déficit efface des revenus fonciers positifs existants la même année (par exemple issus d'un autre bien). La part imputée sur le revenu global (salaires) n'économise, elle, que l'impôt sur le revenu, car ces revenus ne supportent pas les 17,2 % au titre du foncier.
Le plafond doublé à 21 400 € : l'atout de 2026
Pour accélérer la rénovation des passoires thermiques, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € pour la fraction du déficit provenant de travaux de rénovation énergétique. Initialement prévu jusqu'à fin 2025, ce bonus a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
Trois conditions cumulatives s'appliquent : le logement doit être classé E, F ou G au DPE, atteindre au moins la classe D après travaux, et les DPE avant/après doivent être fournis. Tous les détails dans notre article dédié Déficit foncier 2026 et le guide Quels travaux sont déductibles ?.
Les avantages — et les contreparties
Avantages :
- Réduction immédiate de l'impôt sur le revenu (et différée des prélèvements sociaux).
- Hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €).
- Cumulable avec d'autres dispositifs et accessible à tout bailleur au réel, sans condition de zonage ni de plafond de loyer.
Contreparties :
- Obligation de conserver le bien en location 3 ans après l'imputation (voir l'article La règle des 3 ans).
- Le déficit n'est pas transmissible aux héritiers et se perd s'il n'est pas imputé dans les délais.
- Intérêt réel surtout pour les contribuables à TMI élevée (30 %, 41 %, 45 %).