SCI à l'IR : la transparence fiscale, clé du déficit foncier
Par défaut, une SCI relève de l'impôt sur le revenu (IR). Elle est alors fiscalement transparente au sens de l'article 8 du CGI : elle ne paie pas elle-même l'impôt. Son résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, puis imposé entre leurs mains dans la catégorie des revenus fonciers.
Si la SCI à l'IR loue nu et relève du régime réel, elle peut donc générer un déficit foncier exactement comme un propriétaire en direct — voir Déficit foncier : définition et fonctionnement.
L'imputation se fait au niveau de chaque associé
C'est le point le plus important — et le plus souvent mal compris. Le plafond de 10 700 € (ou 21 400 € pour la rénovation énergétique) s'apprécie au niveau de chaque associé, pas globalement au niveau de la SCI.
C'est l'un des intérêts patrimoniaux de la SCI : démultiplier les plafonds entre plusieurs associés. La méthode de calcul reste la même que pour un bien en direct, à appliquer au résultat de la société — voir le guide Comment calculer son déficit foncier.
Le piège : la SCI à l'IS
Si la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés (IS), le mécanisme du déficit foncier disparaît purement et simplement.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Déficit foncier possible | Oui | Non |
| Remontée aux associés | Oui, au prorata des parts | Non |
| Imputation sur le revenu global | Oui (10 700 € / 21 400 € par associé) | Impossible |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
Le cas de la SCI sans loyer
Une SCI sans revenus locatifs — par exemple une SCI familiale dont les associés occupent gratuitement le bien — ne perçoit aucun revenu foncier imposable. Sans recettes foncières, elle ne peut pas déduire ses charges ni générer de déficit foncier. Les travaux réalisés dans ce cadre restent à la charge des associés sans contrepartie fiscale.
Pour créer du déficit foncier, la SCI doit donc louer effectivement le bien à un tiers dans des conditions normales.
Que devient le déficit en cas de cession des parts ?
Les déficits reportables suivent l'associé, pas les parts cédées : ils ne sont ni transférés à l'acquéreur des parts, ni transmissibles aux héritiers. L'engagement de location de 3 ans, lui, s'apprécie au niveau du bien détenu par la SCI. Voir l'article Que devient le déficit foncier en cas de vente ? et le guide Imputer et reporter un déficit foncier.