En quoi consiste la règle des 3 ans ?
Lorsqu'un déficit foncier est imputé sur le revenu global (la part hors intérêts d'emprunt, dans la limite de 10 700 € ou 21 400 €), le CGI impose une contrepartie : le bien doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation.
C'est donc bien un engagement de location, pas un engagement de détention : vous devez continuer à louer, pas seulement à posséder.
Comment compter les 3 ans : la date qui compte
Le point de départ est l'année d'imputation sur le revenu global, et non l'année des travaux ou de l'achat.
Attention à ne pas confondre avec le délai de report (6 ou 10 ans), qui obéit à une logique différente — voir le guide Imputer et reporter un déficit foncier.
Ce qui se passe en cas de rupture
Si la location cesse avant le 31 décembre de la troisième année (vente, reprise pour habitation personnelle, passage en meublé, vacance prolongée injustifiée…), l'administration remet en cause l'imputation sur le revenu global.
Concrètement, l'impôt des années concernées est recalculé comme si le déficit n'avait jamais réduit le revenu global. Bonne nouvelle relative : le déficit n'est pas perdu pour autant. Il subsiste comme déficit foncier antérieur, reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Vous perdez l'avantage immédiat, pas le stock.
| Situation | Conséquence sur la part imputée au revenu global |
|---|---|
| Location maintenue jusqu'au 31/12 N+3 | Avantage définitivement acquis |
| Vente / arrêt avant cette date | Imputation annulée, déficit requalifié en report sur revenus fonciers |
| Décès du contribuable | Tolérance : pas de remise en cause |
Pour le cas particulier de la vente, lisez l'article complet Que devient le déficit foncier en cas de vente ?.
Les pièges fréquents
Les cas où la règle ne s'applique pas
L'engagement de 3 ans ne vise que la part imputée sur le revenu global. Si votre déficit n'a fait l'objet d'aucune imputation sur le revenu global (par exemple un déficit issu uniquement d'intérêts d'emprunt, reportable sur les seuls revenus fonciers), cette condition ne vous concerne pas.
De même, certaines tolérances existent en cas d'événements subis : décès, invalidité ou licenciement du contribuable ou de son conjoint sont généralement admis sans remise en cause. Chaque situation s'apprécie au cas par cas auprès de l'administration.