La question centrale : avant ou après 3 ans ?
Tout se joue autour de l'engagement de location de trois ans attaché à la part du déficit imputée sur le revenu global. Pour le détail de cette règle, voir notre article La règle des 3 ans.
| Moment de la vente | Conséquence |
|---|---|
| Avant le 31/12 de la 3e année suivant l'imputation | Remise en cause de l'imputation sur le revenu global |
| Après ce délai | Avantage définitivement acquis, aucune incidence |
Vendre avant 3 ans : la remise en cause
Si vous cédez le bien avant la fin de l'engagement, l'administration annule l'imputation qui avait été pratiquée sur votre revenu global et recalcule l'impôt des années concernées.
Vendre après 3 ans : rien à craindre côté revenu global
Passé le 31 décembre de la troisième année, l'avantage est définitivement acquis. Vous pouvez vendre, donner ou reprendre le bien sans aucune remise en cause des déficits déjà imputés sur votre revenu global. C'est la situation la plus confortable.
Le sort des déficits encore reportables
C'est l'angle mort le plus coûteux. Les déficits fonciers reportables (excédent au-delà du plafond, part issue des intérêts d'emprunt) ne peuvent s'imputer que sur des revenus fonciers. Or, en vendant, vous risquez de supprimer la source de revenus fonciers qui aurait permis de les absorber.
À noter : cette imputation sur les revenus fonciers d'autres biens n'est pas soumise à la règle des 3 ans, qui ne concerne que le déficit imputé sur le revenu global.
Stratégie classique : purger son stock de déficits reportables avant de vendre, en concentrant les revenus fonciers les dernières années, ou en échelonnant la cession. Voir le guide Imputer et reporter un déficit foncier.
Déficit foncier et plus-value : deux mondes séparés
Une idée reçue tenace : le déficit foncier réduirait la plus-value imposable. C'est faux. Ce sont deux régimes indépendants :
- Le déficit foncier agit sur l'impôt sur le revenu pendant la détention.
- La plus-value immobilière se calcule à la vente (prix de cession − prix d'acquisition majoré des frais et de certains travaux) et suit son propre barème, avec abattements pour durée de détention.
À noter : les travaux déjà déduits au titre du déficit foncier ne peuvent pas être réutilisés pour majorer le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value. On ne déduit pas deux fois la même dépense.
Et en SCI ?
En SCI à l'impôt sur le revenu, la logique est identique mais s'apprécie au niveau de chaque associé. La cession des parts ou du bien suit les mêmes règles d'engagement. Voir l'article Déficit foncier en SCI.