Avant de calculer : vérifiez que vous êtes au régime réel
Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), aucun calcul de charges réelles n'est possible, donc aucun déficit. Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le réel est presque toujours plus avantageux. Pour les bases, voir Déficit foncier : définition et fonctionnement.
La méthode en 4 étapes
(Voir la timeline d'étapes structurée ci-dessus : recettes → intérêts → autres charges → répartition.)
L'ordre est crucial : les intérêts d'emprunt se déduisent en priorité des loyers, car ils ne pourront jamais réduire votre revenu global. On « réserve » donc les autres charges pour la part imputable sur le revenu global.
Exemple n°1 : sans emprunt
Exemple n°2 : avec emprunt et excédent
Bien estimer l'économie d'impôt réelle
Deux effets se combinent :
- L'impôt sur le revenu : la part imputée est économisée à votre taux marginal (TMI : 11, 30, 41 ou 45 %).
- Les prélèvements sociaux (17,2 %) : ils ne sont économisés que sur la part de déficit qui efface des revenus fonciers positifs (présents ou futurs). La part imputée sur le revenu global (salaires) n'ouvre pas droit à cette économie de 17,2 %.
| Tranche (TMI) | Économie d'IR sur 10 700 € imputés au revenu global |
|---|---|
| 11 % | 1 177 € |
| 30 % | 3 210 € |
| 41 % | 4 387 € |
| 45 % | 4 815 € |
Checklist avant de finaliser votre calcul
- Je suis bien au régime réel (et non au micro-foncier).
- J'ai séparé les intérêts d'emprunt des autres charges.
- Mes travaux sont déductibles (entretien, réparation, amélioration — pas de construction/agrandissement). Voir Quels travaux sont déductibles ?.
- J'ai vérifié si mes travaux énergétiques ouvrent droit au plafond de 21 400 €.
- J'ai noté le montant à reporter sur les revenus fonciers des années suivantes.
Et après le calcul ?
Une fois le déficit chiffré, deux étapes : le déclarer correctement (guide Déclarer un déficit foncier sur le 2044) et suivre son report dans le temps (guide Imputer et reporter un déficit foncier). Pour une estimation rapide, voir aussi le simulateur de déficit foncier.