Comment imputer et reporter un déficit foncier (6 ans / 10 ans)

Deux durées, deux logiques : ne pas les confondre

Le report du déficit foncier obéit à deux règles distinctes, selon la nature du déficit et la raison pour laquelle il n'a pas été imputé immédiatement :

L'ordre d'imputation, étape par étape

(Voir la timeline d'étapes structurée ci-dessus.)

Cet ordre n'est pas négociable et explique pourquoi la part « intérêts » est traitée en premier : comme elle ne peut jamais réduire le revenu global, on l'impute d'abord sur les loyers pour « réserver » les autres charges à l'imputation sur le revenu global. Pour le calcul amont, voir le guide Comment calculer son déficit foncier.

Exemple suivi sur plusieurs années

On voit ici l'intérêt du report sur revenus fonciers : il efface de futurs loyers, économisant cette fois IR ET prélèvements sociaux (17,2 %), contrairement à la part imputée sur le revenu global qui n'économise que l'IR.

Le rôle de la case 4BD

Les déficits antérieurs non encore imputés se cumulent en case 4BD de la déclaration 2042. Ils s'imputent en priorité sur les revenus fonciers de l'année, avant tout calcul de bénéfice imposable. Vous les retrouvez aussi en bas de votre avis d'imposition. La mécanique de déclaration est détaillée dans le guide Comment déclarer un déficit foncier (2044).

Le compte à rebours : ne rien laisser perdre

Stratégie : si vous approchez de la fin d'un délai de report, veillez à conserver des revenus fonciers positifs pour absorber le stock, ou ajustez le calendrier de vos travaux et cessions.

Lien avec la règle des 3 ans

Attention à ne pas mélanger report (6/10 ans) et engagement de location (3 ans) : ce dernier conditionne le maintien de l'imputation sur le revenu global, indépendamment de la durée de report. Tout est expliqué dans l'article La règle des 3 ans.