Ce que la loi de finances 2026 a changé
Le mécanisme du déficit foncier lui-même n'a pas bougé : il reste régi par l'article 156 du CGI. Pour comprendre les bases, lisez notre article Déficit foncier : définition et fonctionnement.
La nouveauté tient à un bonus temporaire. Depuis 2023, le plafond d'imputation sur le revenu global est doublé, de 10 700 € à 21 400 € par an, pour la fraction du déficit issue de travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif devait s'éteindre au 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, l'a prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Les trois conditions du plafond doublé
Le passage à 21 400 € n'est pas automatique. Trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- Un logement énergivore au départ : classé E, F ou G au DPE.
- Un saut de classe : le logement doit atteindre au moins la classe D après travaux.
- Une preuve documentaire : un DPE établi avant les travaux et un nouveau DPE après, justifiant l'amélioration.
Seule la fraction du déficit liée aux travaux énergétiques profite du supplément. Les autres charges (gestion, assurance, travaux non énergétiques…) restent plafonnées à 10 700 €. Le détail des travaux concernés figure dans le guide Quels travaux sont déductibles ?.
Un calendrier réglementaire qui pousse à rénover
Le bonus fiscal s'inscrit dans le durcissement de la loi Climat et Résilience :
| Échéance | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2025 | Classe G | Interdiction de mise en location (logement indécent) |
| À compter de 2028 | Classe F | Interdiction de mise en location |
| Horizon 2034 | Classe E | Interdiction de mise en location |
Exemple chiffré 2026
Astuce d'optimisation fréquemment évoquée : si les travaux dépassent largement le plafond, on peut étaler les factures sur deux exercices (avant et après le 31 décembre) pour bénéficier deux fois du plafond annuel plutôt que de subir un report. À arbitrer avec un professionnel selon votre situation. Pour la méthode, voir le guide Comment créer du déficit foncier.
Faut-il toujours opter pour le plafond doublé ?
Pas systématiquement. Le dispositif interdit ensuite de revenir en arrière sur la qualification énergétique, et il peut conduire, dans des montages très spécifiques, à une fiscalité moins favorable à la revente. Pour les biens destinés à basculer rapidement en location meublée, le calcul doit être affiné — voir l'article Déficit foncier et LMNP. Et n'oubliez pas la contrainte de conservation du bien sur 3 ans.