Deux régimes pour une même location nue
Lorsque vous louez un logement nu (non meublé), vos loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour les déclarer, deux régimes coexistent :
- le micro-foncier, un régime simplifié qui applique un abattement forfaitaire ;
- le régime réel, qui déduit vos charges pour leur montant exact.
Le choix entre les deux n'est pas qu'une question de paperasse : il peut représenter plusieurs centaines, voire milliers d'euros d'impôt par an.
Le micro-foncier : la simplicité forfaitaire
Le micro-foncier (article 32 du CGI) s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier total de votre foyer n'excède pas 15 000 € par an. Son principe : l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, censé couvrir l'ensemble de vos charges. Vous n'êtes imposé que sur les 70 % restants.
Ses atouts :
- Aucune charge à justifier : pas de factures à conserver, pas de calcul.
- Déclaration allégée : vous portez simplement le total de vos loyers bruts sur la déclaration 2042 (case 4BE), sans remplir le formulaire 2044.
Ses limites :
- L'abattement est forfaitaire : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, vous êtes perdant.
- Aucun déficit foncier possible : par construction, l'abattement ne peut pas rendre le résultat négatif.
Le régime réel : déduire pour de vrai
Le régime réel consiste à déduire vos charges pour leur montant réel : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, etc. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts, et accessible sur option en dessous.
Son intérêt majeur : c'est le seul régime qui permet de créer un déficit foncier. Quand vos charges dépassent vos loyers, l'excédent réduit votre revenu imposable — un levier puissant, notamment en cas de travaux. La contrepartie est une déclaration plus lourde (formulaire 2044 en plus de la 2042) et l'obligation de conserver tous vos justificatifs.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil | ≤ 15 000 € de loyers bruts/an | > 15 000 € (obligatoire) ou sur option |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles déduites |
| Déficit foncier | Impossible | Possible |
| Déclaration | 2042, case 4BE (pas de 2044) | 2044 + report sur 2042 |
| Idéal si… | Peu de charges | Charges importantes, travaux |
Comment choisir : la règle des 30 %
Le critère de décision tient en une phrase : le régime réel devient plus avantageux dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts. En dessous de ce seuil, l'abattement forfaitaire du micro-foncier vous fait gagner plus que vos charges réelles ne le feraient ; au-dessus, le réel l'emporte.
Dans la pratique, le réel s'impose presque toujours les années de travaux importants, ou lorsque vous remboursez un crédit générant des intérêts élevés. Pour chiffrer précisément votre cas, suivez la méthode du guide Comment calculer son déficit foncier.
L'option pour le réel : attention à la durée
Si vous êtes sous le seuil de 15 000 € mais que le réel vous est plus favorable, vous pouvez opter pour ce régime. L'option s'exerce simplement en déposant une déclaration 2044.
En résumé
Le micro-foncier mise sur la simplicité et convient aux bailleurs à faibles charges ; le régime réel mise sur la déduction réelle et devient gagnant dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers — tout en ouvrant la porte au déficit foncier. Faites le calcul chaque année : le bon régime peut changer selon vos travaux. Pour la mécanique complète d'imposition de vos loyers, voir notre article Revenu foncier : imposition et calcul.
Sources et références
- BOFiP — BOI-RFPI-DECLA-10, régime micro-foncier.
- BOFiP — BOI-RFPI-DECLA, régimes d'imposition des revenus fonciers.
- Service-Public — Revenus fonciers (fiche F1991).
Contenu informatif à jour en juin 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.