Yann Lecaplain

Articles de Yann Lecaplain

• La règle des 3 ans du déficit foncier expliquée — Imputer un déficit foncier sur son revenu global n'est pas gratuit : l'administration exige en contrepartie que le bien reste loué pendant trois ans. Mal comprise, cette règle peut faire perdre tout l'avantage fiscal. Voici précisément ce qu'elle implique et comment éviter la remise en cause.
• Que devient le déficit foncier en cas de vente du bien ? — Vendre un bien qui a généré du déficit foncier soulève deux questions : la vente remet-elle en cause l'avantage déjà obtenu, et qu'advient-il des déficits encore reportables ? La réponse dépend largement du moment de la cession par rapport à la règle des trois ans.
• Revenu foncier : comment ça s'impose et comment le calculer — Les loyers d'une location nue sont imposés comme un revenu à part entière : ils s'ajoutent à vos autres revenus, supportent le barème progressif de l'impôt et, en plus, 17,2 % de prélèvements sociaux. Voici comment se calcule la base imposable et l'impôt réellement dû en 2026.
• Déficit foncier : définition, fonctionnement et avantages en 2026 — Le déficit foncier est le principal levier de défiscalisation immobilière en location nue. Lorsqu'un propriétaire bailleur engage plus de charges que de loyers perçus, l'excédent vient diminuer son revenu imposable — et donc son impôt. Voici comment ce mécanisme fonctionne, ce qu'il rapporte réellement et les règles à respecter en 2026.
• Déficit foncier 2026 : doublement à 21 400 € et loi de finances — La loi de finances pour 2026 a prorogé le dispositif phare des bailleurs : le doublement du plafond du déficit foncier à 21 400 € pour la rénovation énergétique. On fait le point sur ce qui change, les conditions exactes et la fenêtre fiscale qui se referme fin 2027.
• Déficit foncier et LMNP : peut-on cumuler ? — « Déficit foncier LMNP » est l'une des recherches les plus fréquentes — et l'une des plus trompeuses. Car le déficit foncier et la location meublée non professionnelle obéissent à deux régimes fiscaux distincts qui ne se cumulent pas sur un même bien. Voici ce qu'il faut vraiment comprendre.
• Déficit foncier en SCI : fonctionnement et imputation — Détenir un bien locatif via une SCI ne prive pas du déficit foncier — à condition que la société soit à l'impôt sur le revenu. Le déficit « remonte » alors aux associés, chacun l'imputant sur sa propre situation fiscale. Décryptage du mécanisme, du cas de la SCI sans loyer et du piège de l'impôt sur les sociétés.
• SCPI de déficit foncier : principe, rendement, fiscalité — Faire du déficit foncier sans gérer de travaux ni de locataire : c'est la promesse des SCPI de déficit foncier. Ce placement « pierre-papier » fiscal mutualise l'investissement dans des immeubles à rénover et fait remonter le déficit aux porteurs de parts. Un outil efficace, mais qui suppose d'en accepter les contraintes.
• Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir pour vos revenus fonciers ? — Pour déclarer des loyers issus d'une location nue, deux régimes s'offrent à vous : le micro-foncier, simple mais forfaitaire, et le régime réel, plus exigeant mais souvent plus avantageux. Le bon choix dépend d'un seul chiffre clé : le poids de vos charges face à vos loyers.
• Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (17,2 %) — Au-delà de l'impôt sur le revenu, vos loyers nets supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est souvent la partie oubliée du calcul — et pourtant elle peut peser autant que l'impôt lui-même. Voici comment ils fonctionnent, ce qu'ils recouvrent et l'astuce de la CSG déductible.