Qu'est-ce qu'un revenu foncier ?
Un revenu foncier, c'est le revenu tiré de la location d'un bien immobilier nu (non meublé) : appartements, maisons, locaux, terrains, parts de SCI à l'impôt sur le revenu… Point essentiel : la location meublée n'en fait pas partie. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et obéit à des règles différentes.
Cette distinction commande tout le reste : le mode de calcul, les charges déductibles, et la possibilité de créer un déficit foncier.
Comment sont imposés les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers ne sont pas taxés à un taux fixe. Le revenu foncier net (après charges ou abattement) s'ajoute à vos autres revenus (salaires, pensions…) et subit deux prélèvements :
- Le barème progressif de l'impôt sur le revenu, à votre taux marginal d'imposition (TMI).
- Les prélèvements sociaux de 17,2 %, appliqués au revenu foncier net positif (voir Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers).
Voici le barème applicable en 2026 (revenus 2025), par part de quotient familial :
| Tranche de revenu par part | Taux (TMI) |
|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Le calcul du revenu foncier net
La base imposable n'est jamais le loyer brut : c'est le revenu foncier net. Son calcul dépend de votre régime.
- Au micro-foncier (loyers bruts ≤ 15 000 €/an, sauf option) : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement. Vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers.
- Au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option) : vous déduisez vos charges réelles.
Le choix entre les deux est décisif : Micro-foncier ou régime réel : comment choisir. En résumé, le réel devient plus avantageux dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers.
Les charges déductibles au régime réel
Au réel, sont notamment déductibles les travaux d'entretien/réparation/amélioration, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion et les provisions de copropriété. La liste complète figure dans le guide Charges déductibles des revenus fonciers.
Quand les charges dépassent les loyers : le déficit foncier
Si, au régime réel, vos charges sont supérieures à vos loyers, votre résultat devient négatif : c'est un déficit foncier.
Un exemple chiffré
La déclaration
- Micro-foncier : loyers bruts portés directement sur la 2042 (case 4BE), sans annexe.
- Régime réel : formulaire 2044, reporté sur la 2042. Méthode complète : Comment déclarer ses revenus fonciers.
En résumé
Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif (votre TMI) plus 17,2 %, sur une base nette. Choisir le bon régime et bien identifier ses charges déductibles fait toute la différence — jusqu'au déficit foncier lorsque les charges l'emportent.
Sources et références
- Service-Public — Revenus fonciers (fiche F1991).
- Service-Public — Barème de l'impôt sur le revenu 2026.
- BOFiP — BOI-RFPI-DECLA, régimes d'imposition des revenus fonciers.
Contenu informatif à jour en juin 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.