Charges déductibles des revenus fonciers : la liste 2026

Charges déductibles des revenus fonciers : le guide complet

Au régime réel, chaque charge déductible réduit votre revenu imposable — et donc votre impôt et vos prélèvements sociaux. Encore faut-il savoir lesquelles sont admises. Voici la liste de référence, les pièges, et ce que le fisc refuse.

Par Yann Lecaplain · Mis à jour le 5 juin 2026 · 10 min de lecture

L'essentiel

Les charges ne sont déductibles qu'au régime réel ; au micro-foncier, elles sont remplacées par l'abattement forfaitaire de 30 %.

Sont déductibles : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion et provisions de copropriété.

Ne sont PAS déductibles : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, ni le capital remboursé de l'emprunt.

Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.

Conservez tous vos justificatifs : ils sont exigibles en cas de contrôle.

Pourquoi les charges sont au cœur du régime réel

Au régime réel, votre revenu imposable est égal à vos loyers moins vos charges déductibles. Chaque euro de charge admise réduit donc à la fois votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux de 17,2 %. Bien connaître la liste des charges déductibles, c'est optimiser légalement sa fiscalité — et, le cas échéant, créer un déficit foncier.

Les charges déductibles (article 31 du CGI)

Charges récurrentes :

Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire).
Primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés…).
Frais de gestion et honoraires (agence, syndic, expert-comptable, frais de procédure). S'y ajoute une déduction forfaitaire de 20 € par local au titre des autres frais de gestion.
Provisions pour charges de copropriété (régularisées l'année suivante).

Travaux :

Dépenses d'entretien et de réparation (remise en état, ravalement, remplacement d'éléments).
Dépenses d'amélioration d'un local d'habitation (installation du chauffage, d'une cuisine équipée, mise aux normes…).

Financement :

Intérêts d'emprunt et frais accessoires (frais de dossier, assurance emprunteur, garanties).

Ce qui n'est PAS déductible

Le détail de la frontière entre travaux déductibles et non déductibles est traité dans le guide Quels travaux sont déductibles ?.

Le cas particulier des intérêts d'emprunt

En résumé

Au régime réel, déduisez travaux d'entretien/réparation/amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion et provisions de copropriété — mais jamais la construction/agrandissement ni le capital de l'emprunt. Une fois vos charges identifiées, place à la déclaration : Comment déclarer ses revenus fonciers.

Sources et références

Légifrance — CGI, article 31 (charges déductibles).
BOFiP — BOI-RFPI-BASE-20-30-20 (travaux déductibles).
Service-Public — Revenus fonciers (fiche F1991).

Contenu informatif à jour en juin 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Marche à suivre

Vérifier que vous êtes au régime réel

Les charges réelles ne se déduisent qu'au régime réel. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % tient lieu de toutes les charges. En dessous de 15 000 € de loyers, il faut opter pour le réel.

Recenser les charges courantes

Taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion et honoraires, provisions pour charges de copropriété : ce sont les charges récurrentes de tout bailleur.

Identifier les travaux déductibles

Entretien, réparation et amélioration sont déductibles ; construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas. Pour des travaux faits soi-même, seul le coût des matériaux est admis.

Traiter les intérêts d'emprunt à part

Les intérêts et frais d'emprunt sont déductibles, mais uniquement des revenus fonciers (jamais du revenu global). Le capital remboursé, lui, n'est pas déductible.

Justifier et déclarer

Reportez les charges sur le formulaire 2044, poste par poste, et conservez toutes les factures et justificatifs en cas de demande de l'administration.

Questions fréquentes

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Au régime réel : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les primes d'assurance, les frais de gestion et les provisions pour charges de copropriété.

Tous les travaux sont-ils déductibles ?

Non. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles, mais pas ceux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui augmentent la valeur ou la surface du bien.

Peut-on déduire les intérêts d'emprunt ?

Oui, les intérêts et frais d'emprunt sont déductibles, mais uniquement des revenus fonciers, jamais du revenu global. Le capital remboursé n'est pas déductible.

Faut-il être au régime réel pour déduire ses charges ?

Oui. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges. Pour déduire vos charges réelles, vous devez relever du régime réel (de plein droit ou sur option).