Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier permet de déduire vos charges immobilières de votre revenu global et de réduire votre impôt. Voici le mécanisme complet, les règles fiscales applicables et le fonctionnement de notre simulateur.
1. Vos charges déductibles
Taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, intérêts d'emprunt, ADI, travaux de rénovation, d'entretien et d'amélioration : tout se déduit de vos loyers bruts au régime réel.
2. Le déficit se crée
Si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Il s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour les travaux énergétiques éligibles).
3. L'économie d'impôt
Chaque euro de déficit foncier vous économise votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux (sur la part qui efface des loyers existants). À TMI 30 %, 1 000 € de déficit = 472 € d'impôts en moins.
Le simulateur en 4 points
- Projection sur 11 ans — modélisation année par année des loyers, charges, travaux et déficits reportables, avec indexation et amortissement réalistes.
- Conforme à la loi fiscale — calculs basés sur les règles du CGI : plafond 10 700 €, report 10 ans en FIFO, prélèvements sociaux 17,2 %, règle de conservation 3 ans.
- TMI et patrimoine pris en compte — tranche marginale, revenus fonciers existants et déficits antérieurs intégrés.
- Score d'optimisation — indicateur clair de l'exploitation du potentiel fiscal de votre patrimoine.