Comparateur gratuit · Résultat en 2 minutes
Vous payez sûrement trop d'impôt sur vos loyers meublés.
Au régime réel, l'amortissement de votre bien peut ramener votre impôt locatif à zéro pendant 8 à 12 ans. Comparez micro-BIC et régime réel à jour 2026 (PS 18,6 % inclus).
Régime réel vs micro-BIC : la vraie différence
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en longue durée ou meublé de tourisme classé, 30 % en meublé de tourisme non classé). Le régime réel déduit vos charges réelles ET l'amortissement du bien et du mobilier — ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années.
Exemple chiffré
12 000 € de loyers meublés annuels, TMI 30 %. Micro-BIC : 12 000 × 50 % = 6 000 € imposés à (30 % + 18,6 %) = 2 916 €. Au régime réel, l'amortissement peut neutraliser cet impôt. Exemple indicatif et non contractuel.
Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Dès que vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, le régime réel est plus avantageux (≈ 85 % des cas).
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui réduit votre résultat imposable.
Quels sont les seuils LMNP en 2026 ?
Recettes < 23 000 €/an ou < 50 % des revenus du foyer ; au-delà, basculement en LMP.
Quel plafond pour rester au micro-BIC ?
83 600 € (longue durée ou tourisme classé) ; 15 000 € pour le tourisme non classé (loi Le Meur).
L'amortissement a-t-il un impact à la revente ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés au calcul de la plus-value, sauf résidences services.
Le passage au régime réel est-il contraignant ?
Il impose une comptabilité, mais le gain fiscal le justifie dans la majorité des cas. PS 2026 : 18,6 %.